El Contrato de Distribución de Servicios,

En nuestro país, los servicios públicos —agua, luz, gas, telefonía— tienen ese nombre porque cualquiera puede acceder a ellos. Incluso el acceso al servicio de agua potable es un derecho que, por ley, tenemos todos los mexicanos. 

Las empresas que prestan estos servicios deben contar con ciertos permisos y concesiones del Estado o la Federación para realizar sus actividades; además, estos imponen restricciones en las tarifas de los usuarios y, en algunos casos, en las consecuencias que pueden aplicar a quienes no cubren los cargos del servicio a tiempo. 

Otro aspecto importante para mencionar es que muchos de estos servicios viajan por tuberías o cables propiedad de los proveedores del servicio, por lo que el recibo que se entrega a los usuarios refleja, además del consumo del período, un cargo por el uso de la infraestructura.

Cuando es el usuario el que de forma particular contrata el servicio y la empresa correspondiente le instala un medidor individual no hay mucho margen de duda sobre el consumo, pero ¿qué sucede cuando se instala un solo medidor para dar servicio a más de una propiedad? 

Esto pasa en muchos de los regímenes de propiedad en condominio de uso comercial y de construcción vertical, en donde algunos servicios se instalan con un solo medidor para todo el desarrollo, siendo responsabilidad del administrador dividir el costo del servicio entre los dueños del condominio. La división, normalmente, se hace en proporción al proindiviso que los condóminos tienen en la propiedad, o bien mediante la instalación de medidores internos para verificar el consumo individual de cada unidad. 

Esta situación también sucede cuando el desarrollador o los condóminos se inclinan por servicios que ofrecen tarifas más accesibles, pero que no se pueden contratar por unidad. Como ejemplo, podemos mencionar los contratos de energía de media tensión. Esta es más barata, pero tiene que llegar a un transformador antes de poder ser utilizada por los usuarios. 

En cualquiera de los dos ejemplos anteriores, antes de llegar a la unidad de cada dueño, el servicio tiene que viajar por la infraestructura que pertenece a todos los condóminos en copropiedad. 

Ante esta realidad, la pregunta que siempre surge es: «¿Pueden cortarme el agua en el condominio?» O, mejor dicho: «¿Se puede cortar un servicio que se presta internamente por el condominio?» 

Antes de contestar la pregunta, creo necesario dejar muy clara una cosa: el servicio no lo está prestando el condominio, solo lo está distribuyendo. Como dijimos al inicio del artículo, las empresas que comercializan servicios públicos requieren permisos y concesiones del gobierno, por lo que tener al condominio como prestador de servicio no solo sería equivocado, sino ilegal. Lo que el condominio propiamente hace es distribuir los servicios a todas las unidades a través de sus equipos e infraestructura. 

Una vez hecha la aclaración, la respuesta a la pregunta es: «SÍ». Esto, para casi todos los servicios, pues ya habíamos dicho antes que los mexicanos tenemos derecho al agua potable, por lo tanto, el condominio no puede dejar a sus dueños sin el acceso a ella. Ojo, que lo anterior no significa que no le pueda reducir el flujo, siempre que no se le restrinja el servicio por completo. 

El fundamento para poder limitar o retirar la distribución de los servicios a las unidades dentro del condominio responde al principio de que a los condóminos se les puede excluir temporalmente del uso de los bienes de uso común si no están aportando al sostenimiento de estos. 

Lo cierto es que, para que se pueda considerar una consecuencia de estas, se tiene que regular la distribución del servicio dentro del reglamento del régimen de propiedad en condominio o redactar un contrato interno que aplique para los dueños. 

Mi sugerencia siempre ha sido que la actividad de distribución y las consecuencias de no contribuir a su mantenimiento y consumo estén consideradas en el reglamento, pero que los detalles finos de la actividad estén estipulados dentro de un Contrato de Prestación de Servicios del Régimen de Propiedad en Condominio.

Hay que tener en cuenta que en el régimen de propiedad en condominio es complicado modificar los reglamentos; por ello, sugiero que lo mejor es establecer los derechos y obligaciones dentro del contrato. 

El formato que he utilizado para este tipo de transacciones es uno que identifico como «Contrato de Distribución No Lucrativa de Servicios Públicos”. Para entenderlo un poco más, a continuación, daré una breve explicación de cada uno de sus elementos. 

1) Naturaleza del contrato 

Ya se había mencionado que la principal función del régimen de propiedad en condominio es propiamente la distribución del servicio a través de su infraestructura para llegar a cada unidad. Por lo tanto, hay que dejar en claro que la relación que se da entre el usuario y el condominio es de distribución. 

Otro distintivo importante de este contrato es que la transacción no persigue fines de lucro. Por lo tanto, ante la pregunta: «¿El condominio puede vender luz y agua?», la respuesta es: «NO». Esto se debe a que el régimen de propiedad en condominio, por naturaleza, no persigue fines comerciales o de lucro, de manera que no podría participar en el contrato de distribución como proveedor buscando sacar una ganancia por el uso de su infraestructura. 

Ahora bien, esto no significa que el servicio de distribución sea gratuito, puesto que, como lo veremos en el punto tres, se debe cobrar a los dueños por el uso de la infraestructura. 

Por último, y a diferencia de los contratos que se celebran con las empresa y dependencias de gobierno que prestan servicios públicos, este contrato no se considera como de adhesión. Lo anterior en virtud de que, al pertenecer la infraestructura al condominio, también pertenece a los condóminos, pero en calidad de copropietarios, por lo tanto, podemos decir que están contratando con ellos mismos. No se da la relación dispar de proveedor cliente, por lo tanto, este tipo de contratos no puede ser reclamado ante la Profeco. 

2) Requisitos para obtener el servicio 

En este punto, no me estoy refiriendo a la necesidad de pertenecer al condominio, porque eso es obvio. Me refiero, más bien, a los requisitos que necesita cumplir el condómino para firmar el contrato. Los más comunes son: depósito en garantía, inversión para comprar el medidor interno, conexiones del servicio al interior de la unidad y obligación de no contratar los servicios a través de diferentes proveedores, entre otros. 

De todos los requisitos, el más importante es el depósito en garantía, puesto que se utiliza para hacer un «guardadito” que ayudará a completar el pago de los recibos cuando no se junte en tiempo o cantidad el monto del recibo que corresponda. 

No podemos perder de vista que, al tratarse de un servicio para todo el condominio, si no se paga a tiempo, todos los dueños se verán afectados. 

3) Cálculo del consumo de cada unidad 

Sobre este punto, como se comentó anteriormente, hay varias opciones: el cálculo se hace por el consumo tomando la lectura de los medidores internos de cada unidad o se distribuye el total del gasto en base al proindiviso de cada uno. 

Sin embargo, dentro de la primera opción, es importante considerar que algunos servicios suben de tarifa cuando se pasan de ciertos mínimos o se utilizan en horarios de mucha demanda, por lo tanto, es importante contar con medidores que tengan la capacidad de identificar estas diferencias. 

Ahora bien, la lectura de los medidores sirve para el consumo del servicio, pero ¿qué sucede con los gastos que se generen por el mantenimiento o reparación de la infraestructura del condominio? Por supuesto, estos gastos se tienen que trasladar también a los usuarios. 

La mejor forma de hacerlo es en base a su porcentaje de participación en el total del condominio. Por eso, el comentario anterior de que no es un servicio gratuito, pero sí es no lucrativo, porque el costo del mantenimiento se pasa íntegro a los condóminos.

4) Cálculo del consumo del área común

Todo condominio cuenta con un área común. Si en ellas también se está utilizando el servicio contratado, habrá que considerar el pago de este puesto ya que, de lo contrario, el monto que cubran los dueños por el consumo de sus unidades no será suficiente para cubrir la totalidad del recibo. 

Nuevamente, aquí el detalle será verificar si la o las áreas comunes cuentan con un medidor propio; si no, se tendrá que llegar a identificar el consumo de estas restando del recibo el total del consumo de las unidades privativas. De cualquier manera, es un consumo que se tendrá que pagar por los mismos dueños. 

5) Consecuencias de incumplir con el contrato 

Otra de las tantas preguntas que se hace la gente es: «¿Se puede quitar la luz a un vecino moroso?» Claro que sí, la consecuencia natural de la reiterada falta de pago es perder el derecho de uso del servicio. Sin embargo, esa no debe ser la única consecuencia pues, como se dijo anteriormente, el incumplimiento de uno de los dueños pone en riesgo el servicio para todos. Por tal motivo, además del retiro o reducción en el servicio, habrá que establecer una multa o interés que sirva para resarcir el daño por el costo adicional en el que incurren los demás dueños. 

Aunque no es muy común, el contrato puede considerar que los dueños pueden perder el derecho a la distribución de los servicios si están en incumplimiento con sus demás obligaciones del condominio, no solo cuando incumplen con el pago del servicio. Esta disposición es recomendable, pues sirve como una muy efectiva herramienta de presión para lograr que todos los condóminos cumplan puntualmente con sus obligaciones lo que, a la postre, es benéfico para el condominio. 

Habiendo descrito las principales características del contrato de distribución no lucrativa de servicios públicos, estoy seguro de que los lectores tendrán más información y herramientas para manejar estas situaciones dentro de su condominio. De tal suerte que, ya sea por necesidad (porque no hay opción) o por beneficio (porque al tener un solo contacto se obtiene una tarifa más competitiva) es importante tener control de cómo distribuir y cobrar estos servicios a los condóminos. 

Como apoyo de los lectores, he incluido un checklist de lo que hay que considerar en un contrato de distribución no lucrativa de servicios que considera tanto la distribución de servicios de energía como de agua. Lo anterior haciendo la recomendación de que, antes de utilizarse, verifiquen que esa actividad se encuentra permitida por las leyes y reglamento aplicable a la propiedad. Para solicitar el checklist, favor de llenar tus datos aquí.